Эксплуатация зданий: от цифрового пробела к стратегическому преимуществу

Эксплуатация зданий представляет собой самый продолжительный этап жизненного цикла объекта недвижимости, охватывающий 50–60 лет. Однако, как показывают данные совместного исследования ДОМ.РФ и Фонда «Сколково» (2025), именно этот этап остаётся наименее цифровизированным сегментом в российской строительной отрасли. Уровень цифровизации эксплуатации оценивается всего в 2.2 балла из 5, что существенно ниже показателей продаж (3.7) и проектирования (3.3). При этом 68% девелоперов признают, что в цифровизации эксплуатации скрыт значительный потенциал для снижения затрат и повышения лояльности конечных потребителей.

Мы в INTELVISION внимательно изучили исследование и делимся самыми интересными моментами.

Текущее состояние: цифровой вакуум и системные проблемы

Только 7% российских управляющих компаний используют IoT-датчики для мониторинга инженерных систем. При этом 82% продолжают вести учёт заявок жильцов с помощью Excel или бумажных журналов. Это создаёт «цифровой вакуум», где данные не собираются, не анализируются и не используются для принятия решений.

90% компаний вынуждены использовать 3–5 разрозненных приложений для учёта показаний счётчиков, обработки заявок, видеонаблюдения и других задач. Это приводит к дублированию данных, ошибкам (количество ошибок возрастает на 40%) и отсутствию единой картины управления объектом.

Почему единая цифровая платформа — must-have для девелопера?

В условиях растущей конкуренции и ужесточения требований к энергоэффективности и качеству услуг, единая цифровая среда перестаёт быть опцией и становится необходимостью. Она позволяет централизовать данные от всех участников процесса (жильцы, УК, подрядчики), внедрить предиктивную аналитику для прогнозирования аварий и износа оборудования, снизить совокупную стоимость владения за счёт оптимизации расходов на энергию, ремонты и персонал, а также повысить прозрачность и управляемость процессов, что укрепляет доверие клиентов и партнёров.

Эффекты от внедрения цифровых платформ эксплуатации

Экономия бюджета

Рост лояльности жильцов

Новые источники дохода

Практические шаги для девелоперов: как преодолеть барьеры?

Пример комплексного решения: платформа DigiBMS

На российском рынке уже существуют готовые решения, такие как платформа DigiBMS, которая охватывает все этапы управления зданием — от проектирования до эксплуатации.

Гибкость внедрения: поэтапный подход для любого этапа проекта

Гибкость платформы позволяет начать цифровизацию на любом этапе жизненного цикла здания. На стадии проектирования система интегрируется с BIM-моделями (информационным моделированием зданий), что позволяет оптимально спланировать размещение датчиков, коммуникаций и точек управления, закладывая «цифровой каркас» объекта с самого начала. Для уже построенных и эксплуатируемых зданий доступно модульное подключение сервисов без необходимости остановки текущей деятельности. Девелопер может начать с базовых модулей — цифрового документооборота и приема заявок, а затем поэтапно добавлять системы мониторинга инженерного оборудования, умный дом или сервисы для жильцов, масштабируя функционал по мере роста потребностей и готовности инфраструктуры.

Единая экосистема сервисов: единая точка входа для всех участников

Ключевое преимущество платформы — объединение всех цифровых сервисов в едином интерфейсе, что устраняет проблему «лоскутной автоматизации». Для конечных пользователей — жильцов — это означает удобное мобильное приложение, дающее доступ к цифровому лифту, бесключевому пропуску через турникеты и в парадную, маркетплейсу бытовых услуг (доставка, клининг, ремонт) и круглосуточному AI-чатботу для решения типовых вопросов. Управляющие компании получают мощный инструментарий для автоматизации технического обслуживания и ремонтов с предиктивной аналитикой, прогнозирующей поломки, а также встроенную CRM для обработки обращений жильцов. Для девелоперов платформа становится источником ценной аналитики: она позволяет оценивать окупаемость инженерных решений, отслеживать уровень удовлетворенности и лояльности резидентов, что критически важно для улучшения будущих проектов и формирования долгосрочной репутации бренда.

Технологическая независимость: безопасность, суверенитет и адаптивность

В условиях импортозамещения технологическая независимость решения становится стратегическим преимуществом. Платформа построена на базе открытого программного обеспечения (ОС Linux), что обеспечивает прозрачность, высокий уровень безопасности и отсутствие привязки к зарубежным вендорам. Архитектура системы поддерживает работу с российским оборудованием и контроллерами, включая платформы типа Wirenboard, а также предлагает гибкие варианты развертывания: от локальной установки на собственных серверах заказчика (on-premise) для полного контроля данных до облачного формата (SaaS) для быстрого старта. Такая открытость гарантирует долгосрочную устойчивость решения, возможность глубокой кастомизации под уникальные бизнес-процессы и легкую интеграцию через API с существующими корпоративными системами, такими как 1С или ERP.

Прогноз на 5–10 лет: от экономии к экосистеме

Девелоперы, которые приступят к внедрению цифровых платформ эксплуатации уже в 2025 году, к 2030 году получат значимые результаты. Им удастся достичь экономии операционных расходов в размере 15–25% за счет комплексной оптимизации энергопотребления и минимизации аварийных простоев оборудования. Параллельно капитализация их объектов вырастет на 10–17%, чему поспособствует повышение класса энергоэффективности зданий и принципиально новый уровень комфорта для жильцов. Кроме того, откроется возможность для создания и развития новых сервисных направлений, доля которых в выручке управляющих компаний может достигнуть 15%.

К 2035 году ожидается качественный скачок — переход к полноценному управлению на основе данных (data-driven management). Цифровые двойники зданий будут в реальном времени анализировать состояние конструкций и прогнозировать их остаточный ресурс, позволяя планировать капремонты превентивно. Автономные сервисы, такие как роботы-уборщики и ИИ-диспетчеры, возьмут на себя до 80% рутинных запросов и операций. Глубокая интеграция в экосистему умного города предоставит возможность участия в энергобалансирующих программах, а также обеспечит автоматическую передачу критических данных городским аварийным службам и ресурсоснабжающим организациям.

«Эксплуатация зданий больше не должна оставаться «забытым этапом» девелоперского цикла. Инвестиции в цифровизацию этого этапа сегодня — это гарантия конкурентоспособности, доходности и лояльности клиентов завтра».

Источники: Исследование ДОМ.РФ и «Сколково» (2025). Цифровизация девелопмента.